‘ดีมานด์’ กับ ‘ซัพพลาย’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ยังมีอยู่ ทั้งจากดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการใหม่ๆออกมา แต่ทำไม?ไม่มีคนซื้อ ขณะที่ผู้บริโภคก็ยังอยากมีบ้านของตัวเอง แต่ก็ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว ในตอนนี้

ประโยคข้างต้น คือ โจทย์ในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนักพัฒนาอสังหาฯ ในช่วงเวลานี้ ที่ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หรือ ‘ดร.ยุ้ย’ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ บอกว่าสอดคล้องกับแนวโน้มพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ในปัจจุบัน ที่เรียกว่า Generation RENT กลุ่มอิสระชนที่นิยมโมเดล ‘ไม่ชอบการซื้อแต่ชอบการเช่ามากกว่า’ ที่อยู่อาศัย  

ทว่าหากแกะ ‘อินไซด์’ ความต้องการเชิงลึกนี้ออกมาแล้ว ‘ดร.ยุ้ย’ บอกว่าจะเห็นปมลึกๆที่ซ่อนอยู่ คือ “การเอื้อมไม่ถึงด้วยความไม่พร้อมด้านการเงิน”  จากหลายปัจจัย ทั้ง

• ปัญหาหนี้ครัวเรือนปัจจุบัน ขยายตัวสูงขึ้นถึง 90.9%
• การถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน
• หรือหากได้อนุมัติสินเชื่อฯ ก็ยังไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว 30 ปี
• ที่อยู่อาศัยมีราคาสูง แต่รายได้ยังมีไม่มากพอ
• เครดิต บูโร ไม่ดี ทำให้แบงก์ไม่พิจารณา
• ดอกเบี้ยแพง
• ฯลฯ

ปัจจัยเหล่านี้ คือ ‘Pain Point’ ในกลุ่มคนรุ่นใหม่ วัยเริ่มต้นทำงาน มีความกังวลต่อการจะซื้อบ้านแต่ก็ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว ด้วยยังไม่มั่นใจว่าอสังหาฯที่ซื้อไว้ตามทำเลสถานที่ทำงานในช่วงเวลานี้ อาจมีการเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต เมื่อย้ายงานหรือไม่

ดร.ยุ้ย ย้ำว่า “แนวโน้มที่เกิดขึ้นรวมถึงสถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา ทำให้คอนโดฯราคา 1-3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบและมีความเสี่ยงสุดในตลาดตอนนี้ ทั้งที่ไม่มีคนไม่อยากได้บ้านแต่กลัวเรื่องการกู้ หรือบางคนไม่มีปัญหาเรื่องการกู้สินเชื่อ แต่ก็ไม่อยากเป็นหนี้ยาว 30ปี”

ล่าสุด เสนาฯ ได้นำอินไซด์ทั้งหมดมาแก้ปัญหาด้วยการทำผลิตภัณฑ์ใหม่ ‘Livnex เช่าออมบ้าน’ ในตลาดที่อยู่อาศัย ที่เปลี่ยนจากการเป็นเจ้าของอสังหาฯด้วยการขอสินเชื่อแบงก์ระยะยาว มาเป็นรูปแบบ “การออมบ้าน’ แทนเพื่อให้ ‘ทุกคน’ มีโอกาสครอบครองที่อยู่อาศัยฯ ได้แบบปลดล็อคข้อกังวลเกือบทุกข้อ ดังกล่าวข้างต้น

ด้วยการนำ 19 โครงการคอนโดพร้อมอยู่ใน 18 ทำเล ราว 1,900 ยูนิต ของเสนาฯ ที่ทำตลาดในปัจจุบัน แบ่งสัดส่วนเป็น 70-75% ที่ยังทำตลาดในรูปแบบปกติ และอีก 25-30% นำมาใช้ในโมเดล ‘LivNex’ เพื่อรองรับ 4 กลุ่มเป้าหมายหลัก คือ

1. Buyer with financial issue กลุ่ม ติดเครดิต บูโร กู้ไม่ผ่าน
2. Low Household Income กลุ่มมีรายได้น้อย ขณะที่บ้านมีราคาสูง
3. Freelancer กลุ่มอาชีพอิสระ ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน แบงก์ไม่ปล่อยกู้
4. First Jobber กลุ่มวัยเริ่มต้นทำงาน ต้องการเวลาสร้างเครดิต เพื่อกู้ในอนาคต

ขณะที่ ผลิตภัณฑ์ ‘LivNex’ ถือเป็นนวัตกรรมทางการเงินใหม่ที่ครบวงจร ด้วยแนวคิด Pay like rent, Own like saving จ่ายเหมือนเช่าเท่ากับมีเงินออมไว้หักเงินต้นเมื่อพร้อมกู้สินเชื่อบ้าน โดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์ และไม่ต้องรออนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร โดยลูกค้าสามารถเลือกโครงการ SENA ที่ต้องการได้

โดยผลิตภัณฑ์นี้ จะเป็นการทำสัญญาระหว่างผู้ต้องการเช่าอ่อมและเจ้าของโครงการ คือ SENA เมื่อได้โครงการฯที่ต้องการจากนั้นจะเข้าสู่โปรแกรมเงินสดใจดีที่เสนาฯเปิดตัวไปก่อนหน้า ซึ่งจะเป็นเครื่องมือทางการเงินที่มาช่วยประเมินแบบครบวงจรให้กับผู้สนใจเช่าออม พร้อมวิเคาะห์ต่อว่าลูกค้ารายนั้นๆมีความสามารถด้านการเงินรูปแบบใดซึ่งอาจมีความเป็นไปได้ทั้งการขออนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เลยหรือจะเป็นวิธีการเช่าออมระยะเวลา 36เดือน โดยจะคิดดอกเบี้ยตลอดระยะสัญญาที่อัตรา 1.8% ของมูลค่าโครงการนั้น ๆ  

 พร้อมยกตัวอย่าง คอนโดราคา  1 ล้านบาท ลูกบ้านจ่ายค่าแรกเข้า 3 เดือน 12,300 บาท จากนั้นผ่อนช่าออมบ้านต่อ เดือนละ 4,000 บาท ซึ่งเมื่อหักดอกเบี้ยแล้ว จะเหบือส่วนที่เป็นเงินเช่าออมบ้านสะสมเดือนแรก 2,618 บาท โดยจะสะสมเพิ่มขึ้นไปทุกเดือน (คิดดอกเบี้ยลดต้นลดดอก) เมื่อครบสัญญา 3 ปี ลูกค้าจะมีเงินสะสมรวมค่าแรกเข้าที่ 106,322 บาท และจะสามารถทำเรื่องซื้อคอนโดได้ที่ราคา 893,678 บาท จากราคาเดิม 1 ล้านบาท

โดยตลอดช่วงระหว่างสัญญาเช่าออมโครงการฯ ผู้ทำสัญญาจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลางตามที่แต่ละโครงการกำหนด เนื่องด้วยค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไม่ได้เป็นของบริษัทฯ

อย่างไรก็ตาม บริษัทฯจะกำหนดอัตราการเช่าออมในแต่ละโครงการอยู่ที่ระยะเวลา 3 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว หากต้องการต่อสัญญาระยะเวลา 36 เดือนในครั้งที่2ในการเช่าออมนั้น จะมีการทบทวนพร้อมประเมินรายละเอียดการทำสัญญาใหม่อีกครั้ง ตามปัจจัยสภาพแวดล้อม ณ ช่วงเวลานั้น  อาทิ ราคาอสังหาฯ และ อัตราดอกเบี้ย รอบใหม่ เป็นต้น

“โมเดลนี้ ยังทำให้เราประเมินได้ว่าผู้ทำสัญญาเช่าออมรายนั้น ๆ มีความสามารถในการขอสินเชื่อในโครงการฯที่เลือกอยู่ได้หรือไม่ผ่านเครื่องมือ เสนา 360 แอปพลิเคชั่นที่เสนาฯได้พัฒนาขึ้น” ดร. ยุ้ย กล่าว

โดยบริษัทฯ วางเป้าหมาย LivNex ในเบื้องต้นคาดทำได้ 1,000 ยูนิต และมีรายได้ราว 1,420 ล้านบาท และหากได้ผลตอบรับดี บริษัทฯ วางแผนขยายการให้บริการไปยังเฟสที่2 ต่อไปในอนาคต

ดร.ยุ้ย กล่าว ทิ้งท้ายว่า โมเดล LivNex เชื่อว่าเป็นนวัตกรรมการเข้าถึงอสังหาฯรูปแบบใหม่ของไทย ที่ได้แนวคิดมาจากไอเดียของสตาร์ทอัพด้านการเงินในต่างประเทศ ละนำมาปรับใช้กับการทำอสังหาฯ ที่รองรับกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ เพื่อเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งเป็นหนึ่งในภาระกิจหลักของเสนาฯ ที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการแก้ไขปัญหาสังคม ชุมชน และ สิ่งแวดล้อมได้อย่างยั่งยืน

สำหรับ 19 โครงการ ใน18 ทำเล ที่เข้าร่วม LivNex ประกอบด้วย