‘ดีมานด์’ กับ ‘ซัพพลาย’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ยังมีอยู่ ทั้งจากดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการใหม่ๆออกมา แต่ทำไม?ไม่มีคนซื้อ ขณะที่ผู้บริโภคก็ยังอยากมีบ้านของตัวเอง แต่ก็ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว ในตอนนี้
ประโยคข้างต้น คือ โจทย์ในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนักพัฒนาอสังหาฯ ในช่วงเวลานี้ ที่ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หรือ ‘ดร.ยุ้ย’ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ บอกว่าสอดคล้องกับแนวโน้มพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ในปัจจุบัน ที่เรียกว่า Generation RENT กลุ่มอิสระชนที่นิยมโมเดล ‘ไม่ชอบการซื้อแต่ชอบการเช่ามากกว่า’ ที่อยู่อาศัย
ทว่าหากแกะ ‘อินไซด์’ ความต้องการเชิงลึกนี้ออกมาแล้ว ‘ดร.ยุ้ย’ บอกว่าจะเห็นปมลึกๆที่ซ่อนอยู่ คือ “การเอื้อมไม่ถึงด้วยความไม่พร้อมด้านการเงิน” จากหลายปัจจัย ทั้ง
- ปัญหาหนี้ครัวเรือนปัจจุบัน ขยายตัวสูงขึ้นถึง 90.9%
- การถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน
- หรือหากได้อนุมัติสินเชื่อฯ ก็ยังไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว 30 ปี
- ที่อยู่อาศัยมีราคาสูง แต่รายได้ยังมีไม่มากพอ
- เครดิต บูโร ไม่ดี ทำให้แบงก์ไม่พิจารณา
- ดอกเบี้ยแพง
- ฯลฯ
ปัจจัยเหล่านี้ คือ ‘Pain Point’ ในกลุ่มคนรุ่นใหม่ วัยเริ่มต้นทำงาน มีความกังวลต่อการจะซื้อบ้านแต่ก็ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว ด้วยยังไม่มั่นใจว่าอสังหาฯที่ซื้อไว้ตามทำเลสถานที่ทำงานในช่วงเวลานี้ อาจมีการเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต เมื่อย้ายงานหรือไม่
ดร.ยุ้ย ย้ำว่า “แนวโน้มที่เกิดขึ้นรวมถึงสถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา ทำให้คอนโดฯราคา 1-3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบและมีความเสี่ยงสุดในตลาดตอนนี้ ทั้งที่ไม่มีคนไม่อยากได้บ้านแต่กลัวเรื่องการกู้ หรือบางคนไม่มีปัญหาเรื่องการกู้สินเชื่อ แต่ก็ไม่อยากเป็นหนี้ยาว 30ปี”
ล่าสุด เสนาฯ ได้นำอินไซด์ทั้งหมดมาแก้ปัญหาด้วยการทำผลิตภัณฑ์ใหม่ ‘Livnex เช่าออมบ้าน’ ในตลาดที่อยู่อาศัย ที่เปลี่ยนจากการเป็นเจ้าของอสังหาฯด้วยการขอสินเชื่อแบงก์ระยะยาว มาเป็นรูปแบบ “การออมบ้าน’ แทนเพื่อให้ ‘ทุกคน’ มีโอกาสครอบครองที่อยู่อาศัยฯ ได้แบบปลดล็อคข้อกังวลเกือบทุกข้อ ดังกล่าวข้างต้น
ด้วยการนำ 19 โครงการคอนโดพร้อมอยู่ใน 18 ทำเล ราว 1,900 ยูนิต ของเสนาฯ ที่ทำตลาดในปัจจุบัน แบ่งสัดส่วนเป็น 70-75% ที่ยังทำตลาดในรูปแบบปกติ และอีก 25-30% นำมาใช้ในโมเดล ‘LivNex’ เพื่อรองรับ 4 กลุ่มเป้าหมายหลัก คือ
- Buyer with financial issue กลุ่ม ติดเครดิต บูโร กู้ไม่ผ่าน
- Low Household Income กลุ่มมีรายได้น้อย ขณะที่บ้านมีราคาสูง
- Freelancer กลุ่มอาชีพอิสระ ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน แบงก์ไม่ปล่อยกู้
- First Jobber กลุ่มวัยเริ่มต้นทำงาน ต้องการเวลาสร้างเครดิต เพื่อกู้ในอนาคต
ขณะที่ ผลิตภัณฑ์ ‘LivNex’ ถือเป็นนวัตกรรมทางการเงินใหม่ที่ครบวงจร ด้วยแนวคิด Pay like rent, Own like saving จ่ายเหมือนเช่าเท่ากับมีเงินออมไว้หักเงินต้นเมื่อพร้อมกู้สินเชื่อบ้าน โดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์ และไม่ต้องรออนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร โดยลูกค้าสามารถเลือกโครงการ SENA ที่ต้องการได้
โดยผลิตภัณฑ์นี้ จะเป็นการทำสัญญาระหว่างผู้ต้องการเช่าอ่อมและเจ้าของโครงการ คือ SENA เมื่อได้โครงการฯที่ต้องการจากนั้นจะเข้าสู่โปรแกรมเงินสดใจดีที่เสนาฯเปิดตัวไปก่อนหน้า ซึ่งจะเป็นเครื่องมือทางการเงินที่มาช่วยประเมินแบบครบวงจรให้กับผู้สนใจเช่าออม พร้อมวิเคาะห์ต่อว่าลูกค้ารายนั้นๆมีความสามารถด้านการเงินรูปแบบใดซึ่งอาจมีความเป็นไปได้ทั้งการขออนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เลยหรือจะเป็นวิธีการเช่าออมระยะเวลา 36เดือน โดยจะคิดดอกเบี้ยตลอดระยะสัญญาที่อัตรา 1.8% ของมูลค่าโครงการนั้น ๆ
พร้อมยกตัวอย่าง คอนโดราคา 1 ล้านบาท ลูกบ้านจ่ายค่าแรกเข้า 3 เดือน 12,300 บาท จากนั้นผ่อนช่าออมบ้านต่อ เดือนละ 4,000 บาท ซึ่งเมื่อหักดอกเบี้ยแล้ว จะเหบือส่วนที่เป็นเงินเช่าออมบ้านสะสมเดือนแรก 2,618 บาท โดยจะสะสมเพิ่มขึ้นไปทุกเดือน (คิดดอกเบี้ยลดต้นลดดอก) เมื่อครบสัญญา 3 ปี ลูกค้าจะมีเงินสะสมรวมค่าแรกเข้าที่ 106,322 บาท และจะสามารถทำเรื่องซื้อคอนโดได้ที่ราคา 893,678 บาท จากราคาเดิม 1 ล้านบาท
โดยตลอดช่วงระหว่างสัญญาเช่าออมโครงการฯ ผู้ทำสัญญาจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลางตามที่แต่ละโครงการกำหนด เนื่องด้วยค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไม่ได้เป็นของบริษัทฯ
อย่างไรก็ตาม บริษัทฯจะกำหนดอัตราการเช่าออมในแต่ละโครงการอยู่ที่ระยะเวลา 3 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว หากต้องการต่อสัญญาระยะเวลา 36 เดือนในครั้งที่2ในการเช่าออมนั้น จะมีการทบทวนพร้อมประเมินรายละเอียดการทำสัญญาใหม่อีกครั้ง ตามปัจจัยสภาพแวดล้อม ณ ช่วงเวลานั้น อาทิ ราคาอสังหาฯ และ อัตราดอกเบี้ย รอบใหม่ เป็นต้น
“โมเดลนี้ ยังทำให้เราประเมินได้ว่าผู้ทำสัญญาเช่าออมรายนั้น ๆ มีความสามารถในการขอสินเชื่อในโครงการฯที่เลือกอยู่ได้หรือไม่ผ่านเครื่องมือ เสนา 360 แอปพลิเคชั่นที่เสนาฯได้พัฒนาขึ้น” ดร. ยุ้ย กล่าว
โดยบริษัทฯ วางเป้าหมาย LivNex ในเบื้องต้นคาดทำได้ 1,000 ยูนิต และมีรายได้ราว 1,420 ล้านบาท และหากได้ผลตอบรับดี บริษัทฯ วางแผนขยายการให้บริการไปยังเฟสที่2 ต่อไปในอนาคต
ดร.ยุ้ย กล่าว ทิ้งท้ายว่า โมเดล LivNex เชื่อว่าเป็นนวัตกรรมการเข้าถึงอสังหาฯรูปแบบใหม่ของไทย ที่ได้แนวคิดมาจากไอเดียของสตาร์ทอัพด้านการเงินในต่างประเทศ ละนำมาปรับใช้กับการทำอสังหาฯ ที่รองรับกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ เพื่อเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งเป็นหนึ่งในภาระกิจหลักของเสนาฯ ที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการแก้ไขปัญหาสังคม ชุมชน และ สิ่งแวดล้อมได้อย่างยั่งยืน
สำหรับ 19 โครงการ ใน18 ทำเล ที่เข้าร่วม LivNex ประกอบด้วย
No. | โครงการ | ทำเล |
1 | PITI สุขุมวิท 101 (บางจาก) | สุขุมวิท |
2 | Niche Mono Mega Space Bangna | บางนา |
3 | Niche Mono รามคำแหง | รามคำแหง |
4 | Niche Mono แจ้งวัฒนะ เฟส 1 | แจ้งวัฒนะ |
5 | Niche Mono SKV 115 (ปู่เจ้า) | สุขุมวิท |
6 | Niche Mono พระราม 9 เฟส 1 | พระราม 9 |
7 | Flexi รัตนาธิเบศร์ | รัตนาธิเบศร์-บางใหญ่ |
8 | Flexi สาทร เจริญนคร เฟส 1 | สาทร-เจริญนคร |
9 | Flexi สาทร เจริญนคร เฟส 2 | สาทร-เจริญนคร |
10 | Flexi Taopoon Interchange | เตาปูน |
11 | Sena Kith รัตนาธิเบศร์ บางบัวทอง | รัตนาธิเบศร์-บางใหญ่ |
12 | เสนา ไมอามี่ อีโค ทาวน์ สุขุมวิท-บางปู นิติ 1 เฟส 1 ตึก 1-4 | สุขุมวิท-บางปู |
เสนา ไมอามี่ อีโค ทาวน์ สุขุมวิท-บางปู นิติ 8 เฟส 16 ตึก 75-78 | สุขุมวิท-บางปู | |
เสนา ไมอามี่ อีโค ทาวน์ สุขุมวิท-บางปู นิติ 8 เฟส 17 ตึก 79-82 | สุขุมวิท-บางปู | |
เสนา ไมอามี่ อีโค ทาวน์ สุขุมวิท-บางปู นิติ 2 เฟส 2 ตึก 5-8 | สุขุมวิท-บางปู | |
เสนา ไมอามี่ อีโค ทาวน์ สุขุมวิท-บางปู นิติ 2 เฟส 5 ตึก 17-24 | สุขุมวิท-บางปู | |
13 | J Condo สาทร-กัลปพฤกษ์ | สาทร-กัลปพฤกษ์ |
14 | Flexi Suksawas 13 | สุขสวัสดิ์ |
15 | Sena Kith เวสต์เกต-บางบัวทอง เฟส2 | รัตนาธิเบศร์-บางใหญ่ |
16 | Sena Kith รังสิต-คลอง 4 | รังสิต |
17 | Sena Kith ศรีนครินทร์ - ศรีด่าน | ศรีนครินทร์ |
18 | Eco Town รังสิต สเตชั่น (บางพูน) | รังสิต |
19 | SENA Kith บางนา 29 เฟส1 ( 7 อาคาร) | บางนา |