พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ มองมาตรการกระตุ้นอสังหาปี’67 ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือร้อยละ 0.01  บ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ประโยชน์ทั้ง ‘ผู้ซื้อ’ และ ‘ผู้ขาย’

หลังจากที่มีมติของคณะรัฐมนตรี(ครม.)เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และ ลดค่าจดทะเบียนการจำนอง อสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์

ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน ทั้งนี้ สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ  (Property DNA) มีความเห็นต่อมาตรการดังกล่าวว่า แม้จะเป็นมาตรการระยะสั้น แต่ส่วนตัวเห็นด้วยที่รัฐบาลได้ออกมาตรการนี้มา เพราะนอกจากจะสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชนแล้ว การกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ยังกระตุ้นและส่งผลดีต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยไม่ว่าจะเป็น ภาคการผลิต วัสดุก่อสร้าง การจ้างงาน เป็นต้น ดังนั้นตลาดที่อยู่อาศัยจึงถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศที่สำคัญซึ่งมีสัดส่วนกว่า 10% ของ GDP ประเทศ กล่าวคือ

“ถ้าอสังหาริมทรัพย์ หรือ ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถขับเคลื่อนไปได้ จะส่งผลให้เกิดการหมุนเวียนของเงินได้อย่างเต็มระบบและจำนวนมาก นั่นเท่ากับว่าในทุกหน่วยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะขยายตัวเกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบของประเทศได้เป็นจำนวนมหาศาล” สุรเชษฐ กล่าว

การขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยเป็น 7 ล้านบาท ต่อยูนิตนั้น เชื่อว่าครอบคลุมกลุ่มของกำลังซื้อได้มากกว่าเพดานเดิม 3 ล้านบาท ที่เคยทำมาในอดีต แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาท จะมีอยู่มากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัยแต่ ต้องยอมรับว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันคนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น

"คนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่แล้วจะติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนและกู้แบงก์ไม่ผ่าน ซึ่งนี่น่าจะเป็นปัญหาใหญ่ ดังนั้นการเพิ่มเพดานราคาที่อยู่อาศัยเป็น 7 ล้านบาทต่อยูนิต ก็น่าจะสร้างแรงขับเคลื่อนในวงกว้างได้มากขึ้น เพราะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ขึ้นไปนั้น มีปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อธนาคารน้อยกว่า โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีความพร้อมในเรื่องการขอสินเชื่อธนาคาร การอนุมัติมาตรการลดค่าจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองโดยเพิ่มเพดานราคาเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท ถือเป็นหนึ่งในแรงจูงใจที่ดีต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้"

มาตรการนี้เป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายของคนซื้อที่อยู่อาศัย เพราะค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดมิเนียมจะลดลงมาก นอกจากนี้การที่รัฐบาลมีมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเอง ยิ่งส่งผลดีในวงกว้างมากขึ้นด้วยเพราะจะช่วยกระตุ้นไปถึงภาคธุรกิจการก่อสร้าง รวมไปถึงวัสดุก่อสร้างที่จะเกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบ

สุรเชษฐ ยังกล่าวด้วยว่า นอกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการโอนจากร้อยละ 2 เหลือ ร้อยละ 0.01 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 1 เหลือ ร้อยละ 0.01 ที่จะกระตุ้นกำลังซื้อแล้ว มาตรการทางด้านดอกเบี้ยพิเศษผ่านกลไกของแบงก์รัฐทั้งสองแบงก์คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. และธนาคารออมสินนั้น จะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินกู้และมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น

โดย ธอส. ได้ออกโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home  อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 3 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี โครงการนี้จะช่วยสนับสนุนทั้งผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

ขณะที่ธนาคารออมสิน ก็มีโครงการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการกับ 2 โครงการ คือ 1. โครงการสินเชื่อบ้านออมสินเพื่อประชาชน วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับบุคคลทั่วไป เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ร้อยละ 2.95 ต่อปี วงเงินกู้ต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 7 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี

2. โครงการสินเชื่อ D-HOME สำหรับผู้ประกอบการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการนำไปเป็นเงินลงทุน ในกิจการ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นร้อยละ3.50 ต่อปี ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 4 ปี ฟรีค่าธรรมเนียม โดยสามารถยื่นคำขอกู้ได้กับธนาคารออมสินตั้งแต่วันที่ 17 เมษายน 2567 เป็นต้นไป

จากมาตรการต่างๆ ที่ออกมาล่าสุดนี้ จะเห็นว่ารัฐบาลต้องการกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศเป็นหลัก หลายมาตรการ จึงมุ่งเน้นที่กำลังซื้อของคนไทย ขณะที่ฝั่งของผู้ประกอบการเองก็พร้อมที่จะมีแคมเปญหรือนโยบายออกมาควบคู่กับมาตรการของรัฐบาลเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ

แม้ว่าสุดท้ายแล้วถ้าการซื้อนั้นเกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ก็ต้องให้ขั้นตอนสุดท้ายนั้นขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นประตูสุดท้ายก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ และผู้ประกอบการหลายรายได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ ไม่ใช่รายใดรายหนึ่งได้มากกว่ารายอื่น รายที่อาจจะได้อานิสงค์ ก็อาจจะเป็นผู้ประกอบการที่มีโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2567 ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯที่มีโครงการในระดับราคานี้ก็เกือบทุกรายเลยทั้ง พฤกษา ออริจิ้น เอพี แสนสิริ เสนา ศุภาลัย โนเบิล เอสซี แอสเสท เป็นต้น

“เรียกได้ว่าทุกรายได้อานิสงค์จากมาตรการนี้หมดแล้ว แต่สัดส่วนของบ้านหรือคอนโดมิเนียมพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปีนี้ที่มีในมือผู้ประกอบการเองก็น่าจะมีมาตรการออกมาควบคู่กันเพื่อสร้างแรงจูงใจโดยเฉพาะในเรื่องของราคาขายที่มีความเป็นไปได้ที่จะลดลง” สุรเชษฐ กล่าว

ขณะที่ สุดท้ายแล้วมาตรการใดๆ ที่ออกมา ไม่ว่าจะทั้งจากภาครัฐ สถาบันการเงิน หรือเอกชนต่างๆ จะสามารถช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่นๆ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ อยากให้ทุกฝ่ายร่วมมือกัน และ ให้ความสำคัญกับภาพรวมประเทศ

สุรเชษฐ กล่าวย้ำพร้อมกับกล่าวให้ความเห็นในตอนท้ายว่า ต้องจับตาดูนโยบายการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติว่าจากนี้ไปรัฐบาลจะมีการขยายเวลาของการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติให้ยาวนานถึง  99 ปี หรือไม่อย่างไร? ซึ่งเรื่องดังกล่าวมีความคิดเห็นที่หลากหลายทั้งเห็นด้วยและเห็นต่าง ส่วนผู้ที่เห็นด้วยก็มองว่าการขยายเวลาให้นานขึ้นเป็นอีกหนึ่งช่องทางในการสร้างเม็ดเงินการหมุนเวียนในตลาดอสังหาริมทรัพย์