ไนท์แฟรงค์ มอง “ท่องเที่ยว-ไมซ์-บ้านหรู” ตัวเร่งกำลังซื้อระลอกใหม่หนุนอสังหาฯไตรมาสแรกปี66 ฟื้นตัวต่อเนื่องจากปลายปีก่อน ส่วนตลาดโรงแรมผ่านจุดต่ำสุด ก็เริ่มขยับมารับมือตลาดไมซ์

แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่าตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 มีสัญญาณเชิงบวกจากโครงการใหม่หลายแห่งที่รอเปิดตัว จาก3 ปัจจัยหลัก คือ 1.ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่สูงขึ้น 2.การเลือกตั้งทั่วไปที่กำลังจะเกิดขึ้น และ 3.การเปิดประเทศจีน คาดจะทำให้ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่ม Branded Residence ยังมีอัตราการขายได้ดีต่อเนื่อง จากลูกค้ากลุ่มกำลังซื้อสูง อาทิ คนไทย สิงคโปร์ และฮ่องกง  ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อการลงทุนระยะยาว และซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยเลือกทำเลแรไอเทม การให้บริการระดับ 5-6 ดาว เพื่อรองรับราคาที่จะขยับขึ้นในอนาคต

โดยในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 การขายต่อคอนโดมิเนียมเปิดใหม่และการขายต่อคอนโดมิเนียมหรูหลายแห่งมีผลประกอบการที่ดีและเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป จากความต้องการและยอดขายสูงในทำเล วิทยุ หลังสวน และเอกมัย จากความต้องการกำลังซื้อชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น หลังการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และ ส่วนใหญ่กระตุ้นการขายด้วยส่วนลดประมาณ 15%

ขณะที่ อุปทานรวมของธุรกิจอสังหา มีทั้งสิ้น 8,953 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในชานเมืองกรุงเทพฯ โดยการเปิดตัวใหม่ปรับตัวลดลง 9.7% เทียบกับไตรมาสที่ 3 และลดลง 20.4`% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

โดยรวมไปถึง ความต้องการโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่ลดลงเช่นกัน มีเพียง 28.8% จาก 30.7% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2565 ซึ่งราคาขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ปรับตัวลดลงเล็กน้อยในทุกพื้นที่เฉลี่ย 0.29% เนื่องจากรัฐบาลยุติมาตรการ LTV ( Loan to Value :LTV)  โดยลูกค้าหลักของตลาดยังเป็นนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า

บ้านเดี่ยว 10 – 20 ล้านเติบโตสูง

แฟรงค์ เผยต่อถึงผลสำรวจบ้านระดับบนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทถึง 100 ล้านบาทขึ้นไป มียอดขาย 19,476 ยูนิต คิดเป็นยอดขาย 79.2 เปอร์เซ็นต์ จากทั้งหมด 24,602 ยูนิต

ทั้งนี้ อัตราการขายจะลดลง 3.9% จากครึ่งแรกของปี 2565 แต่ก็เพิ่มขึ้น 1.9 เปอร์เซ็นต์เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 เป็นผลจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นสองเท่าของอุปทานที่มีเหลืออยู่

ตลาดคอนโดภูเก็ต สู่ภาวะปกติใน1-2 ปี

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อนในจังหวัดภูเก็ต ยังเป็นตลาดที่รับอานิสงค์จากการฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่อยู่บริเวณหาดบางเทามากถึง 45% รองลงมาเป็นที่หาดลายัน 31 เปอร์เซ็นต์ และอื่น ๆ

โดยในภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตช่วงปลายปี 2565 คอนโดมิเนียมขายได้ 18,613 ยูนิต จาก 24,211 ยูนิต คิดเป็นยอดขาย 76.9%  ลดลงจากปี 2564 ณ ปัจจุบันมียูนิตเหลือขายอยู่ในตลาด 5,598 ยูนิต โดยภาพรวมคาดว่าตลาดจะกลับสู่ภาวะปกติเหมือนช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 ได้ภายใน 1-2 ปี

ชาวรัสเซียแห่ซื้อวิลลาภูเก็ต

โดยทิศทางตลาดวิลลา มีแนวโน้มเติบโตจาก อุปสงค์และอุปทานเพิ่มขึ้นทั้งการซื้อและเช่า จากกำลังซื้อที่เกิดขึ้นพบว่าชาวต่างชาติบางคนสนใจซื้อบ้านที่ภูเก็ตไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ในขณะที่บางคนสนใจเช่าวิลลามากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะต้องการสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยสำหรับครอบครัว และยังสามารถปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนได้ 8-10% ต่อปี

ในช่วงปลายปี 2565 วิลลาในภูเก็ต ขายได้ 3,595 จากทั้งหมด 4,375 ยูนิต คิดเป็นอัตราขาย 82.1 เปอร์เซ็นต์ เพิ่มขึ้น 1% จากปี 2564 ที่มียูนิตใหม่ขายได้ 341 หลัง จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในตลาดวิลล่าเป็นผลมาจากนักท่องเที่ยวรัสเซียเดินทางเข้ามาในไทยด้วยเหตุผลต้องการหนีภาวะสงคราม และเพื่อท่องเที่ยวในช่วงไฮซีซั่น

ประกอบกับความกังวลเกี่ยวกับนโยบายของประเทศที่จะประกาศห้ามโอนเงินข้ามประเทศหรืออาญัติบัญชี ซึ่งจะทำให้ไม่สามารถทำธุรกรรมประเภทเดบิตได้ในอนาคต โดยทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาวิลล่ามากที่สุดอยู่ในพื้นที่ตำบลเชิงทะเล แม้ไม่ติดชายหาด แต่เป็นทำเลใกล้ภูเขาและป่าไม้บรรยากาศโดยรวมเงียบสงบกว่าและเหมาะแก่การพักผ่อน

ด้าน ณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้รับประโยชน์จากการท่องเที่ยว โดยชาวรัสเซียมีสัดส่วนมากถึง 40-60 % จากลูกค้าทั้งหมด หากเทียบกับเมื่อก่อนจะมีสัดส่วนเพียง 10-15 % เท่านั้น

โดยความสนใจจะอยู่ที่ทำเลหาดกะตะ หาดกะรน หาดป่าตอง หาดกมลา หาดบางเทา เชิงทะเล (ลากูนา) และหาดในทอน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าวขยับขึ้นอีก 15-20 เปอร์เซ็นต์

ทั้งนี้คาดว่าความต้องการของลูกค้ารัสเซียจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีก 1-2 ปีข้างหน้า โดยการตัดสินใจซื้อจะมองเรื่องทำเล ราคาขาย และชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งนอกจากชาวรัสเซียแล้วยังมีความต้องการจากลูกค้าชาวจีนสนับสนุนเข้ามาอีกทางหนึ่ง

คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่าภาพรวมตลาดโรงแรมไทยในปี 2566 คาดว่าจะเป็นไปในเชิงบวกจากการยุติของโรคระบาด ความต้องการเดินทางของผู้คนที่อัดอั้นมานาน และการเติบโตของเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 3-4%

โดยจำนวนผู้เดินทางเข้าประเทศในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2566 อยู่ที่ 60% ของตัวเลขก่อนโควิด-19 และมีระดับการเข้าพักโรงแรม เฉลี่ยอยู่ที่ 72 % เพิ่มขึ้นจาก 36 % ในปี 2565

คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ ประมาณ 28 ล้านคน ในจำนวนนี้เป็นนักท่องเที่ยว 7-8 ล้านคน แม้ว่าระดับการเข้าพักโรงแรมในปี 2566 จะยังไม่กลับมาเต็มร้อย แต่ราคาห้องพักก็อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงหรือสูงกว่าช่วงก่อนหน้าโควิด-19 โดยโรงแรมที่ได้รับผลบวกนั้นจะครอบคลุมทั้งระดับบน โรงแรมขนาดกลาง  และขนาดเล็ก จากลูกค้ากลุ่มทัวร์ และนักท่องเที่ยวกลุ่มไมซ์ (MICE) ที่เข้ามาประชุมและจัดสัมมนา

สำหรับความท้าทายที่อุตสาหกรรมโรงแรมในปี 2566 ยังต้องเผชิญคือการขาดแคลนพนักงาน ซึ่งสมาคมโรงแรมไทยกำลังดำเนินมาตรการชั่วคราว เช่น การขอให้พนักงานทำงานควบตำแหน่งหรือเพิ่มชั่วโมงการทำงาน การจ้างพนักงานชั่วคราว และการเพิ่มค่าตอบแทน ส่วนมาตรการระยะยาวประกอบด้วยการรับนักศึกษาจบใหม่และการอนุญาตให้พนักงานต่างชาติทำงานในอุตสาหกรรมบริการ รวมถึงต้นทุนการก่อสร้าง การดำเนินงาน และการเงิน

อสังหาฯ โลจิสติกส์ ไทย รุกบริการ Build-to-Suit

ขณะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ในครึ่งหลังของปี 2565 อุปทานรวมของคลังสินค้าแบบสร้างเสร็จพร้อมใช้อยู่ที่ 5.35 ล้าน ตร.ม.(ตารางเมตร) โดยอัตราค่าเช่ายังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยอยู่ที่ราคา 158.6 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ขณะที่ภาพรวมยังคงขยายตัวของอี-คอมเมิร์ซ และการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งลูกค้าหลักที่เช่าพื้นที่ยังเป็นกลุ่มบริษัทโลจิสติกส์ ตามด้วยกลุ่มผู้เช่าจากธุรกิจเฉพาะทาง เช่น กลุ่ม FMCG และผู้ผลิตอุตสาหกรรม

นอกจากนี้แนวโน้มผู้ให้บริการคลังสินค้ากำลังหันไปให้บริการแบบทำพอดี (Built-to-Suit) แทนที่จะเป็นแบบคาดการณ์ล่วงหน้า (Speculative) เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้พื้นที่คลังสินค้าไร้ผู้เช่าเป็นเวลานาน