‘ดร.ยุ้ย' มองปัจจัยลบเดิมดอกเบี้ย-หนี้ครัวเรือน กระทบกำลังซื้ออสังหาฯ แต่ยังมีช่องว่างในตลาดแนวราบคอนเซปต์ใหม่‘บ้านธีร์ธัญ’ทำราคา 2-5 ล.บาท รับอินไซด์คนกรุงเทพฯ มีดีมานด์จริงซื้อบ้านต่ำกว่า 3.6 ล. .

ผศ. ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หรือ ‘ดร.ยุ้ย’ กล่าวถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี2568 ยังมีปัจจัยลบเดิมๆ ทั้ง ‘อัตราดอกเบี้ย’ ที่ยังไม่ทีท่าว่าจะขาลง และ ‘หนี้ครัวเรือน’ ของไทย ในสัดส่วนที่สูงกว่า 90%  ที่ไปรบกวนสภาพคล่องของผู้บริโภค ทำให้ในปีนี้กำลังซื้อในภาพรวมจะยังระมัดระวังการใช้จ่าย และขยายผลไปยังสถาบันการเงินธนาคาร ที่จะยังคงเข้มงวดการให้สินเชื่อบุคคลหรือรายย่อย อย่างต่อเนื่องถึงในปีนี้

ปัจจัยดังกล่าว แน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในตลาด affordable กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาที่ผู้บริโภคเข้าถึงได้ ด้วยหากแบ้งก์ยังไม่ปล่อยสินเชื่อรายย่อยให้ง่ายๆ หรือ rejection rate สูง เช่นเดียวกับปีก่อนก็ย่อมส่งผลกระทบถึงอยอดโอนอสังหาฯ ในตลาดตามมา ที่สุดท้าย จะลุกลามไปถึงภาคเอกชนผู้พัฒนาโครงการ และอาจขยายไปสู่ภาพรวมของเศรษฐกิจได้ในอนาคต เช่นกัน

“หากเศรษฐกิจไม่ดี ทางออก ก็ต้องหาวิธีเพิ่มรายได้” ดร.เกษรา กล่าว

พร้อมเสริมว่า ขณะที่ เสนาฯ ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีจุดเด่นการทำโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบ และ คอนโดมีเนียม ที่เก่งในตลาด Affordable มาโดยตลอด  โดยเฉพาะตลาดกรุงเทพฯ ด้วยประสบการณ์ร่วม 4 ทศวรรษ ซึ่ง ดร.ยุ้ย บอกว่า จะขอยังไปต่อในตลาดอสังหาฯ กลุ่มนี้ ซึ่งเป็นความภาคภูมิใจของเสนาฯ

จากในปี 2567 ที่ผ่านมาในฐานะ No.1 ของตลาด Affordable ด้วยขายได้มากกว่า 1.3 หมื่นยูนิต และปิดยอดขาย (Presales) ด้วยตัวเลข 12,500 ล้านบาท (จากเดิมวางเป้าหมายพรีเซลไว้ที่ 17,500 ล้านบาท) และมีรายได้จากกลุ่มธุรกิจนวัตกรรมการเงินเช่าออมบ้าน LivNex อยู่ที่ 1,900 ล้านบาท เติบโตถึง 12.7% (สูงจากเป้าหมายวางไว้ที่ 1,420  ล้านบาท) ด้วยทำตลาดได้ ถึง 976 ยูนิต

ดร. ยุ้ย บอกว่า อัตราการเติบโตของกลุ่ม LivNex ยังสะท้อนถึงการมาถูกทางของเสนาฯ ในการพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์กำลังซื้อผู้อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สอดคล้องผลวิจัยเสนาฯ พบว่า 70% ของครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (รวม 5.614 ล้าน) มีรายได้ 40,000 บาทหรือต่ำกว่าต่อเดือน ทำให้สามารถซื้อยูนิตราคา 4.9 ล้านบาทหรือต่ำกว่าได้

ผู้ที่มีรายได้ 30,000 บาทหรือต่ำกว่าซึ่งสามารถซื้อยูนิตราคา 3.6 ล้านบาทหรือต่ำกว่าได้ก็เป็นเป้าหมายหลักของเสนาเช่นกัน คิดเป็น 54%  

“ด้วยความคุ้นเคยและการทำวิจัยในตลาดเมืองหลวงมาโดยตลอดเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายและสอดคล้องกับกับกระแสใหม่ๅ ที่เกิดขึ้นพร้อมนำความครบวงจรด้านอีโคซิสเต็มของเสนาฯ เพื่อเข้าถึงกำลังซื้อคนกรุงเทพฯ ซึ่งจะยังเป็นกลุ่มเป้าหมายที่สำคัญมากๆ ของเสนาฯ ซึ่งหากดูฐานข้อมูลข้างดังกล่าวจะยังตรงกับกลุ่มกำลังซื้อคนรุ่นใหม่ เจนเนอเรชั่นวาย (Y) และ ซี (Z) เช่นกัน ซึ่งเป็นฐานวัยเริ่มต้นทำงานด้วย” ดร.ยุ้ย ย้ำภาพทิศทางของเสนาฯ ให้เห็นชัดขึ้น

โดยบริษัทฯ ได้เปิดตัวบ้านแนวคิด (Concept) ใหม่ ‘บ้านธีร์ธัญ’ ด้วยมองเห็นโอกาสที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ที่ยังมีความต้องการสูง และตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าระหว่างบ้านเดี่ยว(ขนาดพื้นที่ 50 ตร.ว.ขึ้นไป)  บ้านแฝด (ขนาดพื้นที่ 40 ตร.ว.) และ ทาวน์โฮม/ทาวน์เฮ้าส์ (ขนาดพื้นที่น้อยกว่า 18-26 ตร.ว.)

ด้วยการพัฒนาแบบบ้านขึ้นใหม่ ‘บ้านธีร์’ มอบพื้นที่ (Space) ในการอยู่อาศัยได้มากขึ้น ส่วนบ้านธัญ จะเน้นการใช้งาน (Function) ในการอยู่อาศัย ที่สอดคล้องกับความต้องการทั้งสองด้านของคนรุ่นใหม่ในปัจจุบัน ด้วยบ้าทั้งสองแบบจะมีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 27-35 ตร.ว. พร้อมวางตำแหน่งสินค้าในกลุ่ม Affordable เช่นเดิม ด้วยกลยุทธ์ราคาเริ่มต้น 2-5 ล้านบาท โดยใช้แบรนด์บ้านเสนาวิลเลจ และ เสนาวิล่า มาใช้พัฒนาแนวคิดทั้ง2 แบบบ้าน บนทำเลศักยภาพชานเมืองและรอบกรุงเทพฯ อาทิ รามอินทรา, บางนา และ บางบัวทอง เป็นต้น

ดร. ยุ้ย กล่าวต่อว่าโครงการฯดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของแผนธุรกิจบริษัทในปี 2568 เตรียมพัฒนา 12 โครงการใหม่ แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 11 โครงการ และโครงการแนวราบ 1 โครงการ มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท โดยยังคงเน้นตลาด Affordable Segment ซึ่งเป็นกลุ่มที่เสนาครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดถึง 20% หรือมากกว่า 20,000 ยูนิต โดยในปีนี้ บริษัทตั้งเป้ายอดขาย 15,500 ล้านบาท และยอดโอน 10,000 ล้านบาท ซึ่งได้รวมสัดส่วนรายได้จากโครงการ LivNex เช่าออมบ้าน

นอกจากนี้ บริษัทยังร่วมมือกับพันธมิตรธุรกิจ ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป มานานกว่า 9 ปี ซึ่งได้พัฒนาโครงการรวม 66 โครงการ มูลค่ากว่า 83,000 ล้านบาท พร้อมร่วมทุนอย่างต่อเนื่อง ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพร่วมกัน จากในปีที่ผ่านมาได้ร่วมทุนพัฒนาใน 10 โครงการ จาก 11 โครงการทั้งหมด  

ขณะเดียวกันในปีนี้ บริษัทฯ ยังให้บริการ ‘RentNex’ Subscription คอนโด โมเดลของวงการอสังหาฯ ซึ่งได้รับความสนใจและผลตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคสะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จของแนวทางนี้อย่างชัดเจน ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมามีลูกค้าเข้าร่วมโครงการ LivNex ได้การตอบรับดีเกิดคาด เพื่อขับเคลื่อนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้เป็นจริงได้ในยุคที่เศรษฐกิจและสังคมเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ทั้งยังช่วยตอบสนองความต้องการของตลาดและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบัน ด้วย

“ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะยังมีปัจจัยท้าทาย ทั้งปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือน การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และโครงสร้างเศรษฐกิจที่ต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว แต่บริษัทยังมองบวกจากปัจจัยที่มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาสินค้ามาตอบโจทย์กำลังซื้อที่ยังมีอยู่” ดร.ยุ้ย ทิ้งท้าย