หลายปัจจัยลบเดิมกระทบอสังหาริมทรัพย์ไทย จากปีก่อนถึงในปีนี้ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายตัดสินใจชะลอเปิดโครงการใหม่และหันไปทำตลาดยูนิตที่มีอยู่และมุ่งกำลังซื้อต่างชาติ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาซัพพลายล้นตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ส่งผลให้รัฐบาลต้องออกมาตรการกระตุ้นเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ ลดค่าจดจำนอง หรือแม้แต่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเช่าระยะยาว (Leasehold) มากขึ้น

ขณะที่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายราย มองว่ามาตรการเหล่านี้มีทั้งปัจจัยบวกและลบ

• ด้านบวก คือ ช่วยกระตุ้นตลาดและทำให้เกิดกระแสเงินสดไหลเข้ามาในระบบเศรษฐกิจ
• ด้านลบ คือ อาจทำให้เกิดความกังวลในแง่ของเสถียรภาพระยะยาว รวมถึงการพึ่งพิงกำลังซื้อจากต่างชาติที่อาจผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจโลก

ตลาด Leasehold ในไทย

ปัจจุบันไม่เพียงแค่คอนโดมิเนียมเท่านั้นที่ได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติ แต่การซื้อบ้านในรูปแบบเช่าระยะยาว (Leasehold) กำลังขยายตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ชลบุรี และสุราษฎร์ธานี โดยมี ข้อมูลพบว่า

• ปี 2565 – 2566 สัดส่วนของสัญญาเช่าระยะยาวของคนต่างชาติในกลุ่มบ้านแนวราบสูงถึงกว่า 90% ของจำนวนสัญญาเช่าระยะยาวทั้งหมดในภูเก็ต
• ปี 2565 มีอัตราการขยายตัวของสัญญาเช่าระยะยาวเพิ่มขึ้นมากกว่า 1 เท่าตัว และมูลค่าเพิ่มขึ้นมากกว่า 3 เท่าตัวจากปี 2564

โดยคาดการณ์ในปี 2567 การขยายตัวของสัญญาเช่าระยะยาวจะยังคงดำเนินต่อไป

ขยายสู่พอร์ต วิลล่าและบ้านหรู

ขณะที่ ยอดขายวิลล่าในภูเก็ตในช่วงที่ผ่านมา พบว่ามีอัตราเติบโตตามกระแสการเปลี่ยนแปลงของสัญญาเช่า โดยมีอัตราการเติบโตของยอดขายที่สูงมาก โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ขยายตัวประมาณ 1,000% และในครึ่งหลังของปี 2566 ขยายตัวประมาณ 200% โดยในครึ่งแรกของปี 2567 ขยายตัวประมาณ 200%

ต่อเหตุผลที่ตลาดวิลล่าเป็นที่ต้องการของต่างชาติ มาจาก

• ราคายังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นที่มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ผลตอบแทนการลงทุนคุ้มค่า

อย่างไรก็ตาม ยังมีอุปสรรคบางประการ เช่น

• ความกังวลเกี่ยวกับระยะเวลาในสัญญาเช่าระยะยาวที่อาจไม่มั่นคง
• ข้อจำกัดด้านวีซ่าระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการพำนักในไทย
• ปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ส่งผลต่อการโอนเงินข้ามประเทศ
• ภาวะเศรษฐกิจของกลุ่มลูกค้าหลัก เช่น ชาวจีน รัสเซีย และยุโรป

‘ลีสโฮล’ อนาคตอสังหาฯไทย?

ขณะที่ ธีรากรณ์ ศรีเจริญวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CI กล่าวถึงแนวโน้มการเช่าระยะยาวว่า “กลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนและพม่า สนใจอสังหาริมทรัพย์ Leasehold มากขึ้น

“คนจีนมองหาทำเลในโซนพระรามเก้า-บางนา ส่วนคนพม่าสนใจบ้านหรูในย่านพระรามเก้า ซึ่งบางหลังมีมูลค่าสูงถึง 100 ล้านบาท” ธีราภรณ์ กล่าว

ด้าน ธีระ ทองวิไล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตส จำกัด กล่าวว่า บริษัทเริ่มทำตลาดบ้านแนวราบสำหรับต่างชาติในรูปแบบ Leasehold 30 ปี นำร่องโครงการ The Palm และ Patio ซึ่งในปี 2567 สามารถสร้างรายได้จาก Leasehold ราว 500 ล้านบาท โดยลูกค้าหลักเป็นนักลงทุนจีนที่ทำงานในไทย สนใจบ้านหรูราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลพัฒนาการ”

ขณะที่ เป้าหมายของพฤกษาในปี 2568 คือการเพิ่มรายได้จาก Leasehold ให้ถึง 1,000 ล้านบาท หรือเติบโต 100% (YoY)

โอกาสหรือความเสี่ยงสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ไทย?

จากการขยายตัวของตลาด Leasehold เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ และช่วยบรรเทาปัญหาซัพพลายล้นตลาดได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่ต้องจับตา เช่น

• ข้อจำกัดทางกฎหมาย โดยปัจจุบัน Leasehold มีอายุสัญญาสูงสุดที่ 30 ปี ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มไม่มั่นใจในความคุ้มค่า
• การแข่งขันในตลาดโลก โดยในประเทศอื่น ๆ เช่น มาเลเซีย และสิงคโปร์ มีนโยบายส่งเสริมการลงทุนด้านอสังหาฯ ที่จูงใจกว่า
• ผลกระทบทางสังคมและเศรษฐกิจ ในการให้สิทธิ Leasehold กับชาวต่างชาติอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และส่งผลต่อกำลังซื้อของคนไทยเอง

แนวโน้มดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน โดย Leasehold กลายเป็นกลไกสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ และช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายซัพพลายได้ในระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม นโยบายภาครัฐเกี่ยวกับสิทธิการเช่าระยะยาว และการอำนวยความสะดวกด้านวีซ่า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาดนี้ในอนาคต