ธ.เกียรตินาคินภัทร มองอสังหาฯ ปี 66 สำหรับผู้ประกอบการ แรงฟื้นตัวชะลอจากดอกเบี้ย และมาตรการ LTV

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2566 ว่ามีโอกาสชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้น ฉุดยอดขายไม่ให้โตต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว  คาดยอดขายชะลอตัวลดลง 3-4% สวนทางกับจำนวนยูนิตคงค้างอาจจะพุ่งสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยกลุ่มแนวราบยังขยายตัวได้ดี แนะนำผู้ประกอบการเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงพื้นที่ที่ยังมีสต็อกคงค้างสูง

การฟื้นตัวจากปีก่อนหน้าชะงัก

ในปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองเพิ่มขึ้นมากถึง 19.5% จากปี 2564 จากภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการผ่อนคลายมาตรการ LTV รวมทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ โดยกลุ่มที่เติบโตชัดเจนในปีที่ผ่านมา คือกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมาจากการเปิดโครงการเพิ่มขึ้นของกลุ่มลูกค้าใหม่ในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา รวมถึงการระบายสต็อกคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่ยอดขายหยุดชะงักในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ส่วนแนวราบกลุ่มที่ขยายตัวได้ดีคือ กลุ่มที่อยู่อาศัย 5-10 ล้าน 10-20 ล้าน และกลุ่มมากกว่า 20 ล้านบาท  

อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจไม่สามารถขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งสวนทางกับการเปิดโครงการใหม่  โดยคาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในปี 2566 จะยังคงแรงต่อเนื่องอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2565 ที่ประมาณ 108,600 หน่วย โดยเป็นสัดส่วนของคอนโดมิเนียมประมาณ 51% ซึ่งจะยังกระจุกตัวในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทและกลุ่ม 2-3 ล้านบาท 

ส่วนแนวราบคาดว่ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์น่าจะเป็นกลุ่มที่มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่เข้ามาในตลาดมากที่สุดมากกว่า 28,000 ยูนิต โดยกลุ่มหลักจะเป็นกลุ่ม 2-3 ล้านบาท และกลุ่ม 3-4 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวตลาดหลักยังเป็นกลุ่ม 5-7 ล้านบาท และ 7-10 ล้านบาท โดยกลุ่มระดับราคาที่อาจจะมีการเปิดตัวเข้ามาในสัดส่วนที่เพิ่มมากขึ้นคือบ้านระดับราคา 15-25 ล้านบาทและระดับราคา 25-50 ล้านบาท เนื่องจากผลตอบรับที่ดีจากยอดขายของบ้านในระดับราคานี้เมื่อปี 2565 แต่บ้านในระดับราคาดังกล่าวมีส่วนแบ่งทางการตลาดไม่เกิน 5% ของจำนวนยูนิตขายได้ทั้งหมด

ยอดขายปี 2566 ชะลอตัว สต็อกบ้านพุ่งสูง

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าจากปัจจัยลบที่ฉุดกำลังซื้อในบางกลุ่มมีผลให้ภาพรวมอุปสงค์ของปี 2566 น่าจะชะลอตัวเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 โดยในปี 2566 คาดการณ์ว่ายอดขายจะปรับลดลงประมาณ 3-4 % โดยยูนิตเหลือขายสะสมมีโอกาสอิ่มตัวในบางพื้นที่ มีโอกาสที่จำนวนหน่วยขายสะสมจะอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (มากกว่า 230,000 ยูนิต)  ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นกลุ่มที่ต้องเฝ้าระวังมีแนวโน้มที่อาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมในราคาถูกจำนวนมากเข้ามาแข่งขันในตลาด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ (กลุ่ม 5-10 ล้านบาท) และคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยังคงเน้นการระบายสินค้าคงเหลือเดิม 

ทั้งนี้ ในปี 2566 ยังเห็นโอกาสการขยายตัวในบางกลุ่มสินค้าในบางทำเล ได้แก่ 

แนวราบ

-    บางนา: ยังขยายตัวได้ดีในกลุ่ม  2-3 ล้านบาท แต่สินค้าเริ่มมีน้อย ถูกทดแทนด้วยระดับราคา 3-5 ล้านบาท (ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด)

-    พระราม 2 บางแค: เติบโตขึ้นในกลุ่มราคา 5 ล้านบาท ขึ้นไป

-    บางบัวทอง:  บ้านระดับราคา 3-5  ล้านบาท เริ่มไม่มีในตลาด ถูกทดแทนด้วยบ้านแฝดในระดับราคาเดียวกัน 

-    รังสิต: ขยายตัวได้ดีจากทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ล้านบาท แต่การแข่งขันสูง สินค้าในตลาดยังมีเหลือมาก

-    อ่อนนุช ศรีนครินทร์ บางนา และราชพฤกษ์:  บ้านระดับราคา 10-15 ล้านบาท มียอดขายเติบโตเพิ่มขึ้นในพื้นที่ 

-    บางนา กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่: บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-20 ล้านบาท และมากกว่า 20 ล้านบาท ยังน่าสนใจสำหรับตลาด แต่อาจจะไม่ดีเท่าปี 2565 จากปัญหาการส่งออกและมาตรการ LTV
แนวสูง

-    บางนา ศรีนครินทร์ และ พื้นที่สถาบันการศึกษา: คอนโดมิเนียม 1-2 ล้านบาท ยังเติบโตได้

-    ลาดพร้าว บางกะปิ ศรีนครินทร์: คอนโดมิเนียม ราคา 2-3 ล้านบาท ตลาดเริ่มดีขึ้นจากการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง

แนะผู้ประกอบการเลี่ยงพื้นที่ที่มีสต็อกคงค้างสูง

จากตลาดที่ยังคงชะลอตัวและโอกาสเกิดภาวะ Over-Supply ในบางพื้นที่ สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่า ในปี 2566 ผู้ประกอบการควรพัฒนาโครงการโดยเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่มีการเปิดใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาทค่อนข้างมาก ได้แก่ โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม และรามอินทรา  เนื่องจากอาจส่งผลให้พื้นที่เหล่านี้มีปริมาณห้องชุดที่มากเกินไป นอกจากนี้ยังมีโซนสุขุมวิทชั้นในที่สถานการณ์ตลาดการซื้อ-ขายคอนโดยังไม่ฟื้นตัว รวมไปถึง บางซื่อ เตาปูน และรัตนาธิเบศร์ ที่เน้นระบายสินค้าคงค้างเดิม และโครงการเปิดใหม่มีน้อย 

ส่วนทำเลและกลุ่มลูกค้าที่ยังสามารถขยายตัวได้ดีต่อเนื่อง คือกลุ่มกำลังซื้อระดับราคา 3-5 ล้านบาท 5-7 ล้านบาท และ 10-15 ล้านบาท โดยเฉพาะตลาดแนวราบในพื้นที่ บางนา พระราม 2-บางแค  บางบัวทอง และ ราชพฤกษ์ โดยกลุ่มสินค้าที่จะเริ่มเข้ามาในตลาดมากขึ้นจะเป็นกลุ่มบ้านแฝดระดับราคา 5-10 ล้านบาทและบ้านเดี่ยว 10-15 ล้านบาท ซึ่งขยายตัวได้ดีในช่วงที่ผ่านมา สำหรับกลุ่มบ้านระดับราคาสูง 20-50 ล้านบาท ในทำเลบางนา และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจแต่ต้องควบคุมปริมาณสต็อกบ้านและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับขนาดของตลาดเป้าหมาย