REIC ประเมินอสังหาฯ Q1/66 ดิ่งยกแผง กำลังซื้อซบ ทำสินเชื่อบ้านหดตัว  ปิดสิ้นปี คาดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ 10% 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาส 1 ของปี 2566 มีความต้องการขออนุญาตจัดสรรทั่วประเทศอยู่ที่ 12,026 หน่วย ลดลง 13.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยการจัดหา(ซัพพลาย)ข้อมูลการขอใบอนุญาตจัดสรรพบว่า ทาวน์เฮ้าส์ยังคงเป็นประเภทที่มีจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดจำนวน 6,290 หน่วย (41.2%) รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,992 หน่วย (32.7%) และบ้านแฝดจำนวน 3,233 หน่วย (21.2%)

ขณะที่ บ้านแฝด เป็นกลุ่มเดียวที่ขยายตัว 2.9% สะท้อนการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เสนอขายบ้านแฝดในตลาดมากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เพิ่มไม่ทันกับการเพิ่มของต้นทุนโดยเฉพาะราคาที่ดินในการพัฒนาที่อยู่อาศัย

“ผู้ประกอบการได้ปรับตัวให้ผู้ซื้อซื้อบ้านได้ในราคาใกล้เคียงเดิม แต่อาจจะได้บ้านขนาดที่ดินลดลง บ้านแฝดจึงเป็นเทรนด์ในปีนี้ เพราะบ้านเดี่ยวมีข้อจำกัดเรื่องขนาดต้องไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวาขึ้นไป”

สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์บ้านเดี่ยว พบว่าการขอใบอนุญาตลดลง -17.8% เพราะมีการขยายตัวในกลุ่มราคาแพงมากกว่า และทาวน์เฮ้าส์ลดลง -10.4% เนื่องจาก ยังมีการจัดหา(ซัพพลาย)ในปี 2565 ที่เปิดตัวไว้จำนวนมาก และมีจำนวนคงค้างในตลาดอยู่

ดร.วิชัย กล่าวว่า ขณะที่ภาพรวมหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบที่เปิดตัวใหม่ ในไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่า

1.บ้านเดี่ยว ลดลง -38.4% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าบ้านเดี่ยวในระดับราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 180.9% และในระดับราคา 2.51 – 3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 112.5%

2.บ้านแฝด ลดลง -47.2% โดยลดลงในทุกระดับราคา

3.ทาวน์เฮ้าส์ ลดลงสูงสุดถึง -62.9% แต่กลับพบว่า ทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 5.01 – 20.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56.8% และระดับราคา 1.25 – 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8%

4.อาคารพาณิชย์ ลดลง -86.5% โดยเป็นที่สังเกตว่า ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ แต่พบหน่วยเปิดตัวใหม่ในระดับราคา 15.01 – 20.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.0%  และระดับราคา 10.01 – 15.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8%

คอนโดใหม่หดตัว 61.5%

ขณะที่ หน่วยเปิดตัวใหม่ของโครงการอาคารชุด ช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่ามีจำนวน 7,260 หน่วย ลดลงถึง 61.5% หากแยกตามประเภท พบว่า

ประเภทห้องสตูดิโอ ลดลง 68.3% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าระดับราคา 1.51 – 1.75 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 233.3%  ระดับราคา 1.751 – 2.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 91.6% ระดับราคา 1.251 – 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.1%

ประเภท 1 ห้องนอน ลดลง 54.4% แต่กลุ่มระดับราคา 1.01 – 1.25 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 160.9%

ประเภท 2 ห้องนอน ภาพรวมลดลง 83.0% โดยลดลงในทุกระดับราคา

ปี’66 ยอดโอน -10% มูลค่าเหลือ 1 ล้านล้านบาท

ดร.วิชัย กล่าวต่อไปว่า สำหรับไตรมาส 1 ปี 2566 REIC พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน  84,619 หน่วย ลดลง -0.8%  และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% ประกอบด้วย

1.การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน  60,950  หน่วย ลดลง 6.8% และมีมูลค่า 170,686  ล้านบาท ลดลง 0.3%

2.การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีจำนวน  23,669 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.7% และมีมูลค่า 70,481  ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.7%

• ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท (สัดส่วน 15.0%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 12.1%
• ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท (สัดส่วน  5.9%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17.5%
• ระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท (สัดส่วน 2.1%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 34.1%
• ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป (สัดส่วน 3.0%) เพิ่มขึ้น 22.6%  

ส่วนระดับราคาที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

• ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท (สัดส่วน 21.1%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 0.4%
• ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท (สัดส่วน 20.4%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 12.2%
• ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท (สัดส่วน 12.5%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17.6%
• ระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท (สัดส่วน 6.5%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 34.8%
• ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป (สัดส่วน 20.0%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 15.9%  

ทั้งนี้ หากพิจารณาทั้งปี 2566 คาดยอดโอนกรรมสิทธิ์จะมี 352,761 หน่วย คิดเป็นติดลบ 10.2% แบ่งเป็นแนวราบ 264,571 หน่วย ลดลง 7.4% และอาคารชุด 88,190 หน่วย ลดลง 17.7%

ส่วนด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเหลือ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง 4.5% โดยมูลค่าการโอนแนวราบลดลง 0.3% ส่วนแนวสูงขยายตัว 34.7% จากอานิสงค์การซื้อคอนโดในกลุ่มคนต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีน รัสเซีย ยุโรป เมียนมา และอินเดีย

สินเชื่อบ้านใหม่เหลือ 6.5 แสนล. หดตัว 6.8%

ดร.วิชัย กล่าวว่าภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีมูลค่าจำนวน 650,764 ล้านบาท ลดลง  6.8% หรืออยู่ในช่วง -16.1% ถึง 2.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 698,072 ล้านบาท

โดยคาดว่า ปี 2566 จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% หรืออยู่ในช่วง -5.9% ถึง 9.8% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน  4,741,215 ล้านบาท

ทั้งนี้ การปล่อยสินเชื่อบ้านลดลง เป็นผลมาจากแรงกดดันทางลบหลายปัจจัย ตั้งแต่การขึ้นดอกเบี้ยนโยบายตั้งแต่ต้นปี 2566 ซึ่งขึ้นมาแล้ว 2 ครั้ง คาดว่าครึ่งปีแรกจะขึ้น 3 ครั้ง ทำให้อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 0.75-1.00%

ส่งผลกระทบต่อผู้ขอกู้สินเชื่อบ้าน เนื่องจากกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว ประกอบกับการหมดมาตรการผ่อนปรน LTV ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% ของราคาบ้าน ซึ่งปี 2565 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาได้รับการกระตุ้นจากมาตรการดังกล่าวค่อนข้างสูง จึงทำให้โมเมนตัมเป็นบวก

“ประเมินว่าจากปัจจัยลบรอบด้าน ทำให้ตลาดอสังหาในปี 2566 ทรงตัวไปจนถึงติดลบ แต่โดยรวมจะดีกว่าปี 2564 ที่ได้รับคลื่นผลกระทบจากโควิดค่อนข้างสูง” ดร.วิชัย กล่าว