สนข. แนะรัฐใช้เครื่องมือเหมาะสมแก้ปัญหานำที่ดินมาใช้ประโยชน์เพิ่มมูลค่า เตรียมเสนอแผนศึกษา-ร่างกฎหมาย TOD พัฒนามิกซ์ยูสแนวรอบรถไฟฟ้าเสนอครม ด้านเอกชนอสังหาฯ ห่วงไทยทำได้ยาก-ข้อจำกัดเพียบ

เริงศักดิ์ ทองสม ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร รักษาการในตำแหน่ง นักวิชาการขนส่งทรงคุณวุฒิ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) เปิดเผยในงานสัมมนาทางวิชาการ Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD จัดโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ว่า ในช่วงที่ผ่านมากระทรวงคมนาคม ได้ลงทุนด้านระบบโครงสร้างพื้นฐานหลายแสนล้านบาท โดยเฉพาะการขนส่งทางราง ทั้งรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง เชื่อมโยงเส้นทางในประเทศ และระหว่างประเทศ

ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดประโยชน์ในการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานมากที่สุด จำเป็นต้องพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ควบคู่ไปด้วย โดยกำหนดรูปแบบการใช้ที่ดิน เพื่อเพิ่มมูลค่า ซึ่งภาครัฐบาล ภาคเอกชน และภาคประชาชน ต้องช่วยกันขับเคลื่อนยุทธศาสตร์ดังกล่าว

โดยราว 20 ปีก่อนหน้า มีแนวคิดทำ TOD บริเวณหลังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ซึ่งยอมรับว่าทำได้ยาก กระทั่งในปี 2560 มีข้อสั่งการจากนายกรัฐมนตรีให้กระทรวงคมนาคม พิจารณากำหนดแนวทางการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ตามแนวเส้นโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เช่น รถไฟ รถไฟฟ้า รถไฟฟ้าความเร็วสูง (ไฮสปีด) เป็นต้น และกระทรวงฯ พร้อมมอบหมายให้ สนข. ศึกษาแนวทาง รวมถึงกฎหมายต่างๆ

“สนข. ได้ศึกษารูปแบบ TOD พัฒนามิกซ์ยูสแบบผสมผสาน ทั้งอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย รีเทล  รวมถึงการสร้างทางเดิน และระบบคมนาคมให้เชื่อมโยงกันภายในโครงการ เช่น ปัจจุบันสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินกับรถไฟฟ้าบนดิน ไม่เชื่อมถึงกันคนต้องเดินอ้อมไกลเพื่อต่ออีกขบวนหนึ่ง หรือกระทั่งการที่กำแพงโครงการคอนโดมิเนียมกั้นทางที่ไปถึงสะดวก ทำให้ต้องเดินอ้อม ตรงนี้ต้องทำให้ทุกอย่างเชื่อมถึงกันอย่างไร้รอยต่อ โดยอาศัยการใช้เครื่องมือทางกฎหมายเข้าช่วย” เริงศักดิ์ กล่าว

โดย สนข. อยู่ระหว่างการศึกษาแผนปฏิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (พ.ศ. 2567 - 2582) และร่างกฎหมาย TOD และเตรียมยื่นเข้าเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) เร็ว ๆ นี้ เพื่อให้ทุกฝ่ายตระหนักถึงความสำคัญของ TOD ต่อการพัฒนาเมือง

ในเบื้องต้น มองเห็นศักยภาพ 177 สถานี สามารถพัฒนาเป็น TOD ได้ แบ่งออกเป็น 7 แนวทาง 47 แผนงานต่อโครงการ ประมาณการงบประมาณ 17,436.1 ล้านบาท

โดย 3 แห่งแรกที่มีความพร้อมมากสุด คือ สถานีรถไฟความเร็วสูงขอนแก่น พัทยา และอยุธยา โดยเฉพาะพัทยาค่อนข้างแข็งแกร่ง เพราะมี EEC เข้ามาช่วย มีการปรับผังเมืองเป็นของตนเอง ซึ่งพัทยาคาดว่าจะใช้เวลาพัฒนา TOD ประมาณ 2 ปี

พร้อม ยกตัวอย่างกรณีศึกษา TOD ในต่างประเทศ อาทิ ฮ่องกง ที่ TOD ส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว โดยกำไรที่ได้จากการพัฒนาเชิงพาณิชย์ มีสัดส่วนสูงกว่ากำไรที่ได้จากการพัฒนาการขนส่งทางราง ซึ่งกำไรจากการพัฒนาตามแนวคิด TOD รอบสถานี เพิ่มขึ้นจาก 600 ล้านเหรียญฮ่องกง เมื่อปี ค.ศ. 1980 เพิ่มขึ้นเป็น 6,000 ล้านเหรียญฮ่องกง ในปี ค.ศ. 2005

อย่างไรก็ดี ปัจจัยสำคัญที่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนา TOD ของไทย คือ เครื่องมือทางกฎหมาย ด้วยตัวกฎหมายมีหลายฉบับ เช่น กฎหมายจัดรูปที่ดิน กฎหมายเวนคืนที่ดิน กฎหมายผังเมืองรวม และกฎหมายผังเมืองเฉพาะ ยังขาดความมีเอกภาพ เพราะอยู่ต่างกระทรวงกัน จึงมีข้อจำกัด

ทั้งนี้ ประเทศไทยยังมีข้อจำกัดเรื่องการพัฒนา โดยเฉพาะเรื่องกฎหมาย หากต้องการให้สำเร็จลุล่วง กระทรวงคมนาคมต้องประสานหน่วยงานอื่น ๆ ในการดำเนินการ

• กฎหมายการจัดทำผังเฉพาะยังไม่เคยดำเนินการจริงในประเทศ และมีขั้นตอนในการดำเนินงานไม่ต่ำกว่า 5 ปี
• กฎหมายจัดรูปที่ดินยังมีข้อจำกัด ไม่สามารถตอบโจทย์การพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่รอบสถานี หรือพื้นที่โครงการขนาดใหญ่
• กฎหมายเวนคืนที่ดิน ไม่สามารถใช้ผิดวัตถุประสงค์หรือเพื่อการพาณิชย์ได้

ทั้งนี้ มีความจำเป็นต้องมีการนำเครื่องมือทางกฎหมายและมาตรการที่เหมาะสม มาใช้รวบรวมที่ดินเพื่อพัฒนา และจูงใจแก่ผู้ลงทุน หรือผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินให้สามารถเข้าร่วมการจัดรูปที่ดิน เพื่อไม่ต้องใช้กฎหมายเวนคืนที่ดินที่มีข้อจำกัดในการพัฒนา และเกิดผลกระทบต่อประชาชนผู้ถูกเวนคืน และสามารถนำประโยชน์ที่ได้จากการพัฒนากลับมาอุดหนุนคมนาคมขนส่งได้

ขณะที่ โมเดลดังกล่าวเป็นรูปแบบ win-win ได้ประโยชน์ทุกฝ่าย ประเทศชาติ  ได้ลดต้นทุนโลจิสติกส์ เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน รัฐ คุ้มค่ากับการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐาน กระจายความเจริญสู่ท้องถิ่น และเก็บภาษีสำหรับพัฒนาเมืองได้มากขึ้น เอกชน ได้เพิ่มมูลค่าที่ดิน และโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากการพัฒนาพื้นที่ รวมถึงระบบขนส่งมวลชน และประชาชน มีชีวิตสะดวกมากขึ้น สามารถเข้าถึงอาคารและระบบขนส่งง่ายดาย มีพื้นที่พบปะมากขึ้น และลดการใช้รถยนต์ได้

แก้อุปสรรคการเชื่อมโยงระหว่างหน่วยงาน

ด้าน กิตติพล  ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหาร บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การผลักดัน TOD ในประเทศไทยเป็นเรื่องยาก ขาดมิติการเชื่อมโยงระหว่างหน่วยงาน ทำให้การทำงานล่าช้า  เช่น หลายโครงการของรัฐยังติดปัญหา อย่างกรณีมอเตอร์เวย์กาญจนบุรี แม้สร้างเสร็จเกือบหมด แต่ยังต้องเวนที่คืนเพิ่มเติม เป็นต้น

ประการสำคัญ คือ ข้อกฎหมาย ต้องแก้ไขหลายฉบับ ตั้งแต่กฎหมายผังเมือง การเวนคืนที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนาในภาคอสังหาริมทรัพย์ และพัฒนาเมือง ขณะเดียวกัน ภายในประเทศก็ยังมีการขัดขาฟ้องร้องกันเอง เป็นปัญหาใหญ่ในการพัฒนาประเทศ

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวไปในทิศทางเดียวกันว่า ประเทศไทยไม่ได้ทำ TOD ง่าย ๆ ประเทศที่ทำ TOD ได้สำเร็จส่วนมากเป็นเกาะ เช่น ฮ่องกง ญี่ปุ่น สิงคโปร์

ปัจจัยสำคัญในการพัฒนา TOD ในไทย คือ การสื่อสารให้ประชาชนในพื้นที่เข้าใจ และได้รับประโยชน์จากการพัฒนาด้วย รวมถึงหากมีการพัฒนาในแถบชานเมืองก็จะทำให้เกิดแหล่งจัดเลี้ยงสังสรรค์ใหม่เกิดขึ้น โดยผู้คนจะเดินทางออกนอกเมืองโดยใช้รถไฟฟ้าไปทำกิจกรรมได้ ไม่กระจุกอยู่เพียงในตัวเมือง

ธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ อดีตผู้บริหารระดับสูง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และผู้เชี่ยวชาญด้านรีเทล ระบุว่า อุตสาหกรรมค้าปลีกจะกลายเป็นกลไกสำคัญในการพัฒนา TOD เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้าพื้นที่ศูนย์การค้าในประเทศไทยจะเพิ่มจาก 8 ล้านตารางเมตร เป็น 16 ล้านตารางเมตร ผ่านการเปิดตัวรีเทลใหม่ ๆ เช่น Emsphere ของกลุ่มเดอะมอลล์ Central Park ศาลาแดง ของกลุ่มเซ็นทรัล เป็นต้น

ซึ่งทางมูลค่าทางเศรษฐกิจสูง เฉพาะของกลุ่มเซ็นทรัลเฉลี่ย 1 ล้านล้านบาทต่อปี เมื่อรวมของผู้ประกอบการค้าปลีกอื่น ๆ อีกแสนราย จะสร้างมูลค่าได้ถึง 10 ล้านล้านบาทต่อปี และเกิดการจ้างงานมากถึง 3-5 แสนคน

ด้าน สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยว่า สำหรับข้อมูลมิกซ์ยูสพื้นที่ กทม. และปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. แบ่งออกเป็น

1.โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรก ปี 2566 มีจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง (GFA) ทั้งสิ้น 11,462,394 ตร.ม.

2.โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง ที่จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2566 จนถึงปี 2570 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม. เช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่น ๆ

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่พบ มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่เรียงตามลำดับ ดังนี้

• อาคารสำนักงาน โดยมีพื้นที่รวม 6,052,598 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 39.5% ของพื้นที่ก่อสร้างรวม
• พื้นที่ค้าปลีก มีพื้นที่รวม 4,717,513 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 30.8%
• อาคารชุดพักอาศัย  มีพื้นที่รวม 3,428,750 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 22.4%
• โรงแรม มีพื้นที่รวม 914,614 ตร.ม. คิดป็นสัดส่วน 6.0%
• เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ มีพื้นที่รวม 199,490 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 1.3%

ทั้งนี้ เมื่อแยกสถานะของการก่อสร้าง โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ พื้นที่อาคารรวม 15,312,966 ตร.ม. พบว่า เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 11,462,394 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 74.9% และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้างรวมกัน 3,850,572 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 25.1%

โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปิ 2566 มีการใช้พื้นที่ประเภทอาคารสำนักงานมากที่สุด ร้อยละ 39.7 รองลงมา 31.4% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 22.5% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 5.9% เป็นโรงแรม และ 0.5% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์