ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองตลาดที่อยู่อาศัยไทยในช่วงที่เหลือของปี 2566 ยังเผชิญความท้าทายรุมเร้า และต้องติดตามมาตรการภาครัฐกระตุ้นกำลังซื้อยังไม่ฟื้นเต็มที่ จากหนี้สินครัวเรือนพุ่ง กลุ่มบ้านหรูชะลอเติบโต

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยผลวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 น่าจะมีสัญญาณบวกข้ึนได้บ้างเมื่อเทียบกับที่คาดว่าจะหดตัวในปี 2566 โดยต้องติดตามมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อครัวเรือนกลุ่มกลางลงล่างของรัฐบาลชุดใหม่ และ มาตรการอื่นๆ ที่อาจเกี่ยวเนื่องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งหาก ดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็น่าจะมีส่วนช่วยหนุนบรรยากาศและกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยตั้งแต่ต้นปี 2566 ถึงปัจจุบัน ภาพรวมกิจกรรมการซื้อขายในตลาดที่อยู่อาศัย ปรับตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา แม้ตลาดยังพอมีปัจจัยบวกจากการกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ

มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธ์ิและการจดจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท การจัดโปรโมชั่นอย่างหนักของผู้ประกอบการในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขาย

แต่เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ถูกดูดซับไปในช่วงก่อนหน้าโดยเฉพาะในช่วงที่มีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ขณะเดียวกันกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และมีหนี้ที่สูง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น มีผลต่อภาระผ่อนต่อเดือนและวงเงินสินเชื่อใหม่ (เบื้องต้นดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น ในช่วง ก.ย.65 - ก.ค.66 มีผลต่อภาระผ่อนเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 13%) ส่งผลให้สถานการณ์ตลาดอยู่ในภาวะที่ซึมตัว โดยพบว่าในช่วง 7 เดือนแรกปี 2566 การจองซื้อที่อยู่

อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลหดตัวประมาณ 12% (YoY) ขณะที่ การโอนกรรมสิทธ์ิที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงครึ่งปีแรกหดตัวประมาณ 3% (YoY)

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในช่วงที่เหลือของปี2566 ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญกับโจทย์ความต้องการซื้อที่ จำกัด เนื่องจากกำลังซื้อที่ยังไม่ฟ้ืนตัวเต็มที่ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อปรับตัวสูงขึ้นและน่าจะยังยืนระดับสูงต่อเนื่อง ส่งผลให้คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะหดตัวราว 7.8% ในปี 2566

อย่างไรก็ดีคาดหวังว่าในปีหน้าปัจจัยต่างๆ อาจจะนิ่งขึ้น และทำให้ในปี 2567 การโอน กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจพลิกกลับมาเติบโต 1.2%-4.6% ในปี 2567 โดยยังต้องติดตามรายละเอียดและจังหวะเวลาของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเน้นการช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงล่าง

รวมถึงมาตรการต่างๆ ที่อาจเกี่ยวเนื่องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งหากสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพก็น่าจะมีส่วนช่วยหนุนกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปี2567

แต่มองไปข้างหน้า การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยังมีโจทย์ท้าทาย ทั้งปริมาณอุปทานสะสมรอขายที่สูงเมื่อเทียบกับการฟื้นตัวของอุปสงค์ที่ต้องใช้เวลา ต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่ปรับตัวสูงขึ้น และประเด็นเชิงโครงสร้างประชากรที่มีแนวโน้มลดลง

ส่งผลให้การลงทุนในโครงการใหม่ของผู้ประกอบการคงจะยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวังต่อเนื่อง ภายใต้มุมมองที่ยังระมัดระวัง เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ท่ามกลางหลายปัจจัยท้าทาย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะหดตัวประมาณ 7.8% ในปี 2566 และหากปัจจยัต่างๆนิ่งข้ึน การโอนฯ อาจกลับมาเติบโตเป็นบวกที่ประมาณ 1.2%-4.6% ในปี 2567

มองไปข้างหน้า คงจะต้องติดตามรายละเอียด จังหวะเวลาและประสิทธิผลของการดำเนินมาตรการต่างๆ ของรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งในเบื้องต้น แผนการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่จะเน้นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงล่าง รวมทั้งมาตรการอื่นๆ ซึ่งอาจรวมถึงมาตรการเฉพาะที่สนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย หากสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็น่าจะช่วยหนุนสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567

ความท้าทาย 3 โจทย์ใหญ่ 

• แม้บรรยากาศและสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงข้างหน้าอาจเริ่มบวกข้ึนบ้าง แตผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยน่าจะยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ เนื่องจากยังมีโจทย์ท้าทายที่สำคัญ 3 เรื่อง ได้แก่

1.ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จากที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลที่คาอยู่ในระดับสูงกว่า 2 แสนหน่วยเป็นเวลานานกว่า 6 ปี แล้ว

โดยในช่วงครึ่งแรกปี 2566 ที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 2.2 แสนหน่วย ซึ่งอาจจะต้องใช้ระยะเวลากว่า 3 ปีในการระบาย (กรณีที่ไม่มีการเปิดที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่ม)

ขณะเดียวกัน สัดส่วนจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายต่อจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากนิติบุคคลในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.4 เท่า ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงข้ึนต่อเนื่อง (แม้ทั้งสองเครื่องชี้ อาจจะมีความเหลื่อมด้านเวลาของการจองซื้อ/ผ่อนดาวน์/ก่อสร้าง ก่อนที่จะโอนกรรมสิทธ์ิ)

จากยอดจองซื้อโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วงหลังที่ต่ำลง ทำให้มีจำนวนที่อยู่อาศัยทยอยเข้ามาสะสมเพิ่มขึ้น และในบางพื้นที่ที่ผู้ประกอบการหันมาลงทุนโครงการใหม่ในช่วงเวลาใกล้กัน

อีกทั้งส่วนหนึ่งยังเป็นผลจากการแข่งขันกับที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายในตลาดเป็นจำนวนมากและก็ได้รับการตอบรับจากตลาดดีขึ้นเช่นกัน สะท้อนจากการโอนกรรมสิทธ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จากบุคคลธรรมดาในช่วงครึ่งแรกปีนี้ ที่มีสัดส่วนกว่า 50% ของยอดโอนฯทั้งหมด (นิติบุคคล+บุคคลธรรมดา) เพิ่มขึ้นจากที่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40% ในช่วงก่อนโควิด

ที่อยู่อาศัยรอขายสะสม รวมที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ กำลังก่อสร้างและยังไม่ได้ก่อสร้างแต่มีการเปิดตัวแล้วของผู้ประกอบการ

2. ต้นทุนการดำเนินธุรกิจมีทิศทางเพิ่มข้ึนต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงข้ึน (อาจคงราคาต่อหน่วยแต่ปรับลดพื้นที่ใช้สอย) ยังอาจมีผลต่อความสามารถในการระดมทุนของผู้ประกอบการบางราย ซึ่งต้องหมุนสภาพคล่องให้ทันกับภาระทางการเงินต่างๆ

โดยต้นทุนการทำธุรกิจที่สำคัญ มีทิศทางปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง (เทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับรูปแบบการก่อสร้างและปรับเปลี่ยนวัสดุก่อสร้างซึ่งต้นทุนการพัฒนายังสูงกว่าโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป) ค่าจ้างแรงงาน และอื่นๆ เช่น ค่าการตลาด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยเพื่อการกู้ยืมที่ปรับตัวสูงขึ้น และ การนำเสนอผลตอบแทนที่จูงใจให้กับนักลงทุนในตลาดทุน

ขณะที่ ในช่วงที่เหลือของปี2566 ยังมีหุ้นกู้และตั๋วแลกเงินที่จะทยอยครบกำหนดในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอีกประมาณ 5.9 หมื่นล้านบาท และในปี 2567 อีกกว่า 1.16 แสนล้านบาท

3. โครงสร้างประชากรที่มีแนวโน้มลดลงและเป็นสังคมสูงวัย โดยประชากรในกรุงเทพฯและ ปริมณฑล (ไม่นับประชากรแฝง) ลดลงติดต่อกัน 3 ปีแล้ว จากประชากรในกรุงเทพฯที่ลดลงเฉลี่ย 0.2% ต่อปี ส่วนปริมณฑลเพิ่มเฉลี่ยเพียง 0.6% ต่อปี และไปข้างหน้ายังมีความเสี่ยงที่ประชากรในกรุงเทพฯและ ปริมณฑลจะลดลงต่อเนื่อง จากประชากรเกิดใหม่ที่ลดลงถึง 7% ต่อปี ในช่วง 5 ปี ที่ผ่านมา ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงค่านิยมและวิถีการใช้ชีวิต รวมถึงปัจจัยความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจและสังคมในยุคปัจจุบัน

นอกจากนี้ แม้ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีประชากรแฝงเข้ามาทำงานหรือเรียนในพื้นที่เป็นจำนวนมาก แต่กลุ่มประชากรดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็ นกลุ่มที่มาอยู่อาศัยชั่วคราว มีการเคลื่อนย้ายได้ตลอดเวลาตามปัจจัยเศรษฐกิจและการมีงานทำ

ดังน้ัน ในช่วงที่เหลือของปีน้ีต่อเนื่องถึงปีขา้งหน้า การพัฒนอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องให้ความสำคัญมากข้ึนกับโจทย์ต่างๆ ดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการคงยังต้องระมัดระวังในการลงทุนโครงการใหม่ โดยเฉพาะในบางทำเลที่มีการเปิดตัวพร้อมๆ กันเป็นจำนวนมาก

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังต้องให้ความระมัดระวังในการลงทุน จะเป็นระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรอขายอยู่ที่ประมาณ 50% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด

นอกจากนี้ กลุ่มที่ยังต้องติดตามใกล้ชิด คือ ที่อยู่อาศัยรอขายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งก็มีสัดส่วนรอขายที่สูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาสินค้าในกลุ่มดังกล่าวพร้อมกันและมีแผนที่จะเปิ ดตัวใหม่เพิ่มขึ้น

ขณะที่กลุ่มลูกค้าดังกล่าวมีฐานตลาดที่จำกัด อีกทั้งที่ผ่านมายอดขายที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้ ชะลอลง