ไนท์แฟรงค์ มองครึ่งหลังปี66 ตลาดคอนโดยังน่าห่วง ปัจจัยลากยาวต่อเนื่อง กำลังซื้อรุ่นใหม่วัยสร้างตัวถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำตลาดไตรมาส2 ทรงตัว มีเปิดใหม่ 1.1 หน่วย หดตัว20% เทียบช่วงเดียวปีก่อน

รายงานข่าว ระบุ ไนท์แฟรงค์ ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ไตรมาส 2 ปี 2566 ว่า ขณะนี้สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัว อุปทานใหม่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่หากเทียบกำลังซื้อที่กลับมาอย่างค่อยเป็นค่อยไปทำให้การฟื้นตัวของอุปสงค์ตามไม่ทันอุปทาน

สะท้อนจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการในระดับราคาต่ำที่ยังคงมีเพิ่มขึ้นในตลาด เพราะกลุ่มผู้ซื้อโครงการดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง อีกทั้งยังมีสภาพคล่องทางการเงินที่ต่ำเป็นเหตุผลที่ทำให้กลุ่มผู้ซื้อโครงการเหล่านี้มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าผู้ซื้อโครงการในกลุ่มอื่น

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงเปิดโครงการใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด สอดคล้องกับดัชนีความเชื่อมันที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาร้อยละ 0.8 จากไตรมาสก่อนหน้า รวมถึงดัชนีความคาดหวังในด้านยอดขายอีก 6 เดือนข้างหน้ามีแนวโน้มปรับตัว

เนื่องจาก ผู้ประกอบการต่างหวังว่าการเปิดประเทศอย่างเต็มตัวและภาคอุตสาหกรรมการท่องที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจะส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อและกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติจะช่วยบรรเทาอุปทานที่มีอยู่และเปิดใหม่ได้มากกว่ากลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่ยังมีกำลังซื้ออ่อนแอ

คอนโด เปิดใหม่หด 21%

สำหรับ อุปทานเปิดขายใหม่ ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 11,930 หน่วย จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และยังลดลงร้อยละ 21.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 88 ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ในส่วนบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 12 ซึ่งในไตรมาสนี้ไม่มีอุปทานเกิดใหม่บริเวณใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และในส่วนใหญ่

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ยังคงอยู่ในกลุ่มระดับเกรดบีคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 52 ในส่วนของเกรดซีคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 38 รองลงมาเป็นเกรด A คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 9 และระดับซุปเปอร์ไพร์มมีเพียงร้อยละ 1 เท่านั้น

กำลังซื้อใหม่อไม่เพียงพอบู๊ทส์ตลาด

ขณะที่ ในไตรมาสนี้อุปสงค์ของอุปทานใหม่ที่เปิดขายค่อนข้างหดตัว เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อมีไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดใหม่คึกคักได้ โดยอุปสงค์ของอุปทานใหม่ที่เปิดขาย ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 3,324 หน่วย จากอุปทานใหม่ที่ 11,930 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 27.9

อัตราการขายลดลงจากไตรมาสที่แล้วอยู่ที่ร้อยละ 14.5 แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ปัจจัยหลักที่ทำให้กลุ่มเรียลดีมานด์ไม่ตองสนองต่อตลาดคอนโดมิเนียมเนื่องจากกลุ่มเรียลดีมานด์ในตลาดส่วนใหญ่ คือกลุ่มช่วงวัยที่อยู่ในสถานะที่กำลังสร้างตัว ซึ่งมีรายได้ในระดับปานกลางไปจนถึงระดับเริ่มต้น อีกทั้งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมจึงทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มเหล่านี้ลดน้อยลงไป

ในขณะที่กลุ่มนักลงทุนกลับให้ความสนใจคอนโดมิเนียมในตลาดมือสองมากขึ้น เพราะเมื่อหากพิจารณาในทำเลที่ยังคงนิยมตามแนวรถฟ้า อีกทั้งขนาดของห้องรวมถึงราคาที่เหมาะสม ทำให้โครงการตลาดมือสองเกิดความคึกคักในช่วงที่ผ่านมา

นอกจากนี้ จากปัญหาหนี้สินของกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่สามารถชำระสินเชื่อต่อได้ ทำให้ธนาคารจำเป็นต้องยึดสินทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดหรือที่เรียกว่าหนี้เสีย (NPL) ทำให้เกิดสินทรัพย์เหล่านี้เพิ่มมาในตลาดและอาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดมือสองมีแนวโน้มเป็นบวก

คอนโด ปรับราคาขึ้นทุกโซน

สำหรับ ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกพื้นที่ โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 248,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 1.72

ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ประมาณ 121,300 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 1.85

ขณะที่ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 68,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ร้อยละ 3.0

ราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเล็กน้อยที่ร้อยละ 2.2 จากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นส่งผลให้ผู้ประกอบไม่สามารถตั้งราคาขายที่ต่ำลงได้โดยเฉพาะในโครงการที่เปิดขายใหม่และอยู่ระหว่างการก่อสร้างส่งผลให้ราคาขายจึงจำเป็นต้องปรับตัวเพิ่มขึ้น

ครึ่งหลังปี66 คอนโดยังน่าห่วง

ไนท์แฟรงค์ คาดว่า ในครึ่งปีหลังตลาดจะยังคงมีทิศทางที่ทรงตัวอยู่เพราะชาวต่างชาติที่เข้ามาส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มในเชิงเน้นท่องเที่ยวมากกว่าที่จะเข้ามาลงทุน

กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาวขยายตัวได้ดีในบางพื้นที่ และมองหาทำเลใหม่ๆ ในการอยู่อาศัยมากขึ้น อาทิ ทำเลย่านชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าและต่างจังหวัด

ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองเป็นตลาดที่นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติให้ความสนใจ โดยยังคงพิจารณาทำเลที่อยู่แนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่เป็นทรัพย์ NPL ก็ได้รับความสนใจไม่น้อยเพราะมีราคาเป็นที่ดึงดูด

ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มากขึ้นอาจจะส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ของตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องทางการเงินที่เปราะบาง สะท้อนได้จากที่ธนาคารยึดทรัพย์มากขึ้น ซึ่งส่งผลให้ธนาคารยังระมัดวังในการปล่อยสินเชื่อให้กลับกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าว