ส่องกำลังซื้อที่อยู่อาศัย กลุ่มรายได้ปานกลางลงมาไหวไหม SCB EIC เผยผลสำรวจ 81% นิยมซื้อมากกว่าเช่า

สถานการณ์การครอบครองที่อยู่อาศัยของคนไทยเป็นอย่างไร ?

แม้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงการเป็นครอบครัวเดี่ยว (ขนาดครัวเรือนที่เล็กลง) ที่มีมากขึ้น แต่สัดส่วนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยกลับลดลง สะท้อนข้อจำกัดในการครอบครองที่อยู่อาศัย จำนวนบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 4.8 ล้านหน่วยในปี 2013 มาสู่ 6.1 ล้านหน่วยในปี 2022 หรือมีอัตราการขยายตัวของจำนวนบ้านเฉลี่ย 2.6% ต่อปี แม้สัดส่วนหลักราว 53% ของจำนวนบ้านโดยรวมยังกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ แต่พบว่า ปทุมธานี สมุทรปราการ และนนทบุรี เป็นจังหวัดที่มีอัตราการขยายตัวของจำนวนบ้านสูงกว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3%, 3.1% และ 2.8% ต่อปี ตามลำดับ สะท้อนการขยายตัวของที่อยู่อาศัยใหม่ ที่มีการกระจายตัวออกไปยังพื้นที่ปริมณฑลมากขึ้น สอดคล้องตามแนวโน้มการขยายตัวของความเป็นเมืองมากขึ้นในระยะที่ผ่านมา

ทั้งนี้ขนาดครัวเรือนเฉลี่ยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเล็กลง จาก 2.2 คน/หลังในปี 2013 มาสู่ 1.8 คน/หลังในปี 2022 ไปตามแนวโน้มการเป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้นของครัวเรือนไทย อย่างไรก็ดี หากพิจารณาสัดส่วนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับพบว่ามีแนวโน้มลดลง โดยในปี 2022 สัดส่วนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ 43% ลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2021 ขณะที่สัดส่วนการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 42% จากที่ในอดีตอยู่ที่ระดับ36%-38% สะท้อนข้อจำกัดของประชากรในการครอบครองที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมากขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่ดิน และต้นทุนก่อสร้าง ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ยังเป็นแรงกดดันในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเขตเมือง 

ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยปัจจัยหลักมาจากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดิน ทั้งกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง ที่พบว่าการหาขนาดที่ดินผืนใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากขึ้น อีกทั้ง ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ชั้นนอก และปริมณฑลก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน โดยเป็นผลมาจากการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้า ที่ทำให้เกิดการขยายตัวของความเป็นเมืองตามมา สอดคล้องตามราคาประเมินที่ดินรายหน่วยที่ดินรอบบัญชีปี 2023-2026 ในหลายพื้นที่ ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 10% เมื่อเทียบกับราคาประเมินในปี 2016-2019 นับเป็นข้อจำกัดในการครอบครองที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเขตเมือง รวมถึงต้นทุนก่อสร้าง โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้าง และแรงงาน ก็ยังอยู่ในระดับสูง โดยผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีการผลักต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้นบางส่วนไปยังผู้ซื้อ ผ่านการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย จึงส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย

เมื่อพิจารณาการปรับตัวเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกัน โดยมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2013-2023 อยู่ที่ราว 2.3% ต่อปี ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดในการหาที่ดินผืนใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ ที่เป็นไปได้ยากขึ้น ซึ่งนำมาสู่ความนิยมในการขยายการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในปริมณฑลมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางขึ้นไป ถึงระดับ Luxury ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ไม่แตกต่างกันมากนัก

ขณะที่เมื่อพิจารณาการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียม จะพบว่า ราคาคอนโดมิเนียมในปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2013-2023 อยู่ที่ 4.3% และ 3.2% ต่อปีตามลำดับ ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยังสามารถหาที่ดินในกรุงเทพฯ เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ชั้นกลาง และชั้นนอก ความคึกคักของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่มากกว่าในปริมณฑล ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมในปริมณฑลยังปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

ผลสำรวจ SCB EIC พบว่า ค่านิยมในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ยังหนุนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่งบประมาณที่ไม่เพียงพอสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยยังเป็นข้อจำกัดให้เลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ผลสำรวจ SCB EIC Residential real estate survey 2023 ในเดือนมีนาคม 2023 จากผู้ตอบแบบสำรวจทั่วประเทศจำนวน 1,479 คน พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ 81% ยังนิยมการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่าการเช่า สะท้อนว่าค่านิยมในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง ยังหนุนให้ผู้คนนิยมซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาผู้ตอบแบบสอบถามอีก 19% ที่ยังวางแผนเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ จะพบว่า สาเหตุหลักในการวางแผนเช่าที่อยู่อาศัยมาจากงบประมาณที่ไม่เพียงพอสำหรับการซื้อ โดยส่วนใหญ่ 73% ของกลุ่มที่งบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อ มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาท/เดือน หรือเป็นกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา สะท้อนความต้องการในตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในภาวะเศรษฐกิจที่กำลังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว ท่ามกลางความท้าทายต่าง ๆ ทั้งราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ภาระหนี้ครัวเรือน รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งยังเป็นข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา และกลุ่มที่มีความเปราะบางทางการเงิน

ที่อยู่อาศัยกลุ่มไหน ที่ตอบโจทย์กลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลางลงมา ?

ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมา ยังเป็นตัวเลือกที่สำคัญสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับในช่วงเดียวกันของปี 2022 ทั้งนี้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมของบ้านเดี่ยวบ้านแฝดปรับตัวเพิ่มขึ้นแตะระดับ 56,085 หน่วย (+17%YOY) โดยส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มขึ้นของกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดระดับราคา 5.1-10.0 ล้านบาท สำหรับหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมของทาวน์เฮาส์ก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยแตะระดับ 75,049 หน่วย (+5%YOY) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มขึ้นของกลุ่มทาวน์เฮาส์ระดับราคาปานกลาง 2.1-3.0 ล้านบาท ขึ้นมาอีก 3,588 หน่วย

ในส่วนของหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมของคอนโดมิเนียมนั้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (+1%YOY) โดยมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลาง 1.1-3.0 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้นมาอีก 2,755 หน่วย ทั้งนี้คอนโดมิเนียมยังได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ท่ามกลางการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกมาจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมาไม่เกิน 3 ล้านบาท ประกอบกับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยังมีการจัดโปรโมชันระบายสต็อกโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวออกมาก่อนหน้านี้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี ยังต้องจับตาในระยะต่อไป หากการซื้อคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมาไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อจำนวนมาก ก็จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ และจะส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากอย่างมีนัยสำคัญ

SCB EIC มองว่า ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางลงมา ไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังเป็นตัวเลือกที่สำคัญสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ที่มองหาที่อยู่อาศัยหลังแรก ซึ่งเป็นกลุ่ม Real demand ที่สำคัญ โดยหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมของทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 52% ของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวม ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาจหันมาทำการตลาดกระตุ้นการซื้อ เพื่อระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมกลุ่มดังกล่าว ซึ่งจะมีส่วนสำคัญในการช่วยเร่งให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวมในตลาดปรับตัวลดลง